中央定调：五大信号明确未来5年房地产走向

　　市场最讨厌什么?这是不确定性。房地产市场尤其如此。

　　政策预期的不确定性是谣言和市场恐慌的重要来源，也是投机和风险放大的温床。确定未来五年甚至十五年，房地产市场的政策框架无疑会给市场注入极其重要的“确定性”。

　　现在它在这里。

　　近日，《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标的建议》(以下简称《建议》)全文发布。关于房地产市场，文章揭示了五大信号，这将为未来五年的房地产市场定下基调。

　　“无房无炒”贯穿未来五年。

　　这一建议提出，要坚持房子是用来住的，不是用来炒的，租售并举，按城定策，促进房地产市场稳定健康发展。

　　这意味着，在未来五年，“无投机住房”仍将是中国房地产监管和政策的主要基调。

　　2016年底，中央经济工作会议首次提出“住房不宜投机”。易居研究院智库中心研究主任严跃进表示，自第一次提出以来，“无房无炒”已成为“十三五”期间房地产开发的核心指导思想。此后，各种房地产政策的制定都严格遵循这一思路。

　　“十三五”和“十四五”两个五年规划期以此为主调，意味着“无房无炒”将贯穿中国楼市发展10年。

　　长期坚持同样的政策，体现了楼市政策的稳定，有助于产生稳定的预期，促进楼市长期稳定发展。

　　另一方面，这也是为了不断冲淡整个房地产行业和所有参与者(包括购房者、地方政府、金融机构、开发商和中介等)的投资和投机冲动。)，并遏制房地产投机的倾向。

　　减少房地产对金融资源的拥挤。

　　今年以来的一系列政策表明，国家正在努力减少房地产对金融资源的拥挤，同时引导金融资源更多地流向实体经济，特别是科技领域。

　　这一次，中央政府的建议还强调在国内顺利流通中“促进金融、房地产和实体经济的平衡发展”。

　　壳牌研究院首席市场分析师徐小乐认为，过去一个阶段，房地产和金融板块相互推动，部分城市房价快速上涨，投机性住房投资需求旺盛，部分企业投资房地产，居民债务压力巨大，对国内生产和消费周期造成不利影响。

　　今年8月，中国保监会主席郭树清在《求是》上撰文提醒，部分地方房地产价格开始反弹，资金可能再次集中在高风险地区。他指出，房地产泡沫是金融安全的最大威胁。

　　对此，监管部门还出台了一系列化解风险、收紧住房相关金融政策的措施，包括出台了名为“三条红线”的住房融资新规。

　　万科董事局主席于亮在谈到“三条红线”时表示，在房地产行业，金融的比重越来越高，金融资源占用过多，对经济不好。这项新规的颁布意味着房地产金融红利时代的结束，房地产行业将逐步回归普通行业。

　　就购房者而言，徐小乐认为，在不炒房的政策基调下，监管部门将保持对房地产金融的高压监管，遏制房价过快上涨。因此，未来购房投资的空间将被压缩。

　　房屋租赁仍然是一个“窗口”

　　建议提租购并举，有效增加保障性住房供给，完善土地出让收入分配机制，探索支持集体建设用地按计划建设租赁住房，完善长期租赁政策，扩大保障性租赁住房供给。

　　经过多年的发展，中国的住房制度框架已经基本建立。官员们将其描述为“多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度”。

　　但业内专家指出，目前“两条腿不一样长”，租赁仍然是房改系统的短板领域，需要在未来五年内发展。

　　徐小乐说，短期住房补充是为了弥补过去20年来重购轻租造成的供应结构失衡，同时也可以改善低收入群体和新市民的住房条件。

　　2015年底以来，中央经济工作会议首次提出“租购并举”。房屋租赁进入政策窗口，大量资金涌入，长期租赁公寓企业不断增多。但是“蜜蜂群”的无序发展也带来了很多问题。这一年，很多父母租房的企业纷纷如雷贯耳。

　　中原地产首席分析师张大伟认为，建议提出租购并举、完善长期租赁政策等。，表明出租屋仍是后续重点发展领域，租购并举是大势所趋。完善市场化租赁，加强长期租赁公寓的管理，可能是近期的政策重点。

　　重视旧住宅区改造。

　　挖掘存量潜力的旧住宅区改造也将成为未来五年房地产市场发展的重点之一。

　　提出了加强旧城区社区改造和社区建设的建议。

　　在过去的40年里，中国经历了人类历史上最大的城市化。但是，总体来说，城市化的发展是不平衡的。北上广深等一线城市城市化起步较早，留下大量中心城区旧社区，往往设施老化，停车不便，绿化不足，居住体验差。

　　根据政府发布的《关于全面推进旧城区社区改造的指导意见》，到“十四五”末(2025年底)，力争在2000年底前基本完成需要改造的旧城区社区改造任务。根据官方调查，这意味着22万个旧社区需要翻新，涉及近3900万居民。

　　目前，各地正在探索旧社区改造的新机制。鉴于最大的难点“谁来贡献”，专家认为，房地产开发企业可能在其中发挥更重要的作用，但这需要住房企业改变发展模式，与各方合作，探索更合适的利益协调机制。

　　“活的时代”来了。

　　这一建议明确提出促进住房消费的健康发展。

　　一些声音认为，再次提到住房消费，意味着房地产市场将再现一波价格上涨。

　　但专家指出，这是误读。事实上，住房消费的健康发展为中国从“买房时代”向“居住时代”转变打开了大门。

　　徐小乐认为，住房消费的重心在“健康发展”二字上。健康发展是指基于城乡迁移、家庭变动和收入增长的居民住房改善需求得到满足。

　　背后是物价上涨与经济增长和居民收入相匹配。同时，房屋装修、租赁、物业管理等一系列房屋服务得到充分发展，服务质量进一步提高。住宅服务市场进一步扩大。

　　无论是发展出租屋，还是旧住宅区改造，这个规划建议中的“提高生活水平”，可以说是贯穿了各种房地产相关政策。

　　对于房地产企业来说，这也意味着一次重大转型。专家指出，开发企业应注重多元化，注重提高持续经营和服务能力。随着未来新房开发业务的高峰期，物业管理、养老、商业、文化旅游和旧住宅区改造可能成为房企的重要利润来源。