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地产板块再次成为市场焦点,什么样的地产公司值得投资

发布时间2020-09-25 22:37 查看人数 文章来源:未知

  昨天,一条关于恒大地产的新闻在市场上流传,一篇名为《中国恒大向省政府求助,支持深股通重组,若不能完成,恐会引发系统性风险》的文章,在晚上发布后,恒大方面称这篇文章纯属诽谤。尽管恒大已辟谣并表示此事已报案,但也说不该由谁来指挥这起事件,至少政府已经开始关注这起事件,达到了目的。又因此事,地产板块再度成为热词,也有人表示,这次的事件对地产板块或许还会带来一些利好,至少现在大家的目光都在地产板块上,接下来就要看地产板块能否乘机上涨了,但作为投资者首先还是要找好的投资方,哪类房地产公司值得投资呢?

地产板块再次成为市场焦点,什么样的地产公司值得投资

  当前从房地产企业来看,经营策略风格还是有差异的,一类是秉持高杠杆策略,相对比较激进,类似恒大、融创、绿地等。此外还有一些公司的经营状况较好,如万科、保利、中海、华润等。经营策略不同,最终会带来不同的结果。高杠杆的公司在房地产市场高涨的年份盈利很快,但是在紧缩的年份里,高杠杆的公司相对会承受很大的压力,而稳健的公司则会持续更长时间。

  根据历史统计的相关数据来看,四季度往往是房地产板块容易上涨、获得超额收益的一个季度,在近六年的四季度中,房地产股比上证指数上涨了五年,如果看这一规律,其背后的逻辑核心有二:第一,这几年房地产龙头企业的业绩普遍较好,第二,每年四季度是多数房地产企业的主要结算季度,在业绩预期与情绪发酵的叠加下,其年报业绩往往会表现出较强,因此,四季度的业绩将呈现相对强劲的态势。

  这里主要要看两点,一是房地产公司的业绩增长是否会持续,二是目前的估值是否会高或低,关于房地产公司的业绩问题,实际看起来更好,因为房企的周期比较长,它需要定期披露销售数据,在确认收入之前,销售额通常是放在预收账款之下,而现在则是在合同负债这一科目下,因此,我们可以通过房企当前的合同负债,来判断其收入和利润的水平,或者是大致可以判断其业绩的情况,换个角度说,上市房企的业绩是否会增长其实是一张明牌。从万科和保利地产这两家龙头企业的合同负债与预收账款情况来看,这两家企业的合同负债+预收账款均保持稳定增长。

  未来这些销售收入将陆续被确认为利润,由于近年来其合同负债+预售账款逐渐增加,实际上已经反映出龙头企业业绩的持续增长。此外,若以估值来看,目前地产板块估值处于历史低位,龙头房企也不例外,若以未来低估值和稳定增长为导向,房地产相关龙头企业的预期收益较高,则对部分业绩稳健增长、估值较低的地产类个股而言,近期市场调整的机会更大,建议把握住龙头,后期持续关注。

  具有以下特征的公司可以优先考虑:

  一、有息负债比率和资本成本率较低的企业。

  二、土储集中在二线城市。考虑到房地产业高杠杆的特殊性,保守地说,未来一二线城市的市场空间将更大。因为城市资源都集中在大城市,并以此为起点发散,所以,未来十年合优投资比较看好以一线城市为中心的大城市圈城市化建设。而且三四线城市的情况也不确定。

  毛利率较高,周转平稳。这种个人偏好,你可以选择碧桂园低毛利高周转的模式,这样收入来的快,但是个人更喜欢低周转、节奏稳定的企业。这类企业经营风险相对较小,两者的产品毛利会高一点,增值较大。

  四、管理可靠,人际关系扎实。房地产业存在着许多以契约方式进行投资开发的情况,实际上我们看到的报表中房地产企业存在着许多长期股权投资,实际上其中有许多是合作开发的房地产项目,其权益未达到并表水平。怎么了?由于房地产业具有明显的区域性特征。所以,即使你是一个大型的地产开发商,想要获得高品质城市的土地资源,实际上是有很大的阻力的,所以投资一些资源背景雄厚的地产开发商会更有保障。

  如前所述,不同地产公司的经营策略风格不尽相同,建议尽量选择负债率较低、经营稳健的龙头房企,而对于负债率偏高、经营风格激进的房企,仍应持谨慎态度。


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